상속받은 주택 처분 후 무주택기간 산정 시작일 (소형 저가주택 특례)

부모님께 물려받은 시골집 하나 때문에 15년 간 유지한 청약 만점 통장이 휴지 조각이 될 위기.

 

급하게 상속주택을 팔았지만, 대체 정확히 '언제부터' 내가 다시 무주택자가 되는 걸까요? 부동산 계약일? 잔금 치른 날? 등기 이전된 날? 이 날짜 단 하루 차이에 수억 원의 가치를 지닌 청약 당첨의 운명이 갈릴 수 있습니다.

 

생각지도 못한 상속주택 때문에 청약 계획 전체가 엉망이 된 분들이 정말 많습니다. 하지만 너무 걱정하지 마십시오. 이 글 하나로 더 이상 헷갈리지 않도록, 무주택기간 산정의 정확한 시작일과, 심지어 집을 팔지 않고도 무주택 자격을 유지할 수 있는 '소형 저가주택 특례'라는 비장의 카드까지 완벽하게 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

 

무주택기간 산정의 시작일: 원칙과 예외

청약에서 무주택기간은 만 30세 이후부터 계산하는 것이 원칙이지만, 중간에 주택을 소유한 이력이 있다면 그 기간은 제외되고 '주택을 처분하여 다시 무주택자가 된 날'부터 새롭게 카운트됩니다. 여기서 가장 큰 혼란을 주는 것이 바로 '상속주택'입니다.

핵심부터 짚어보겠습니다.

 

• 주택 소유 시점: 상속주택은 내가 내 이름으로 '소유권 이전 등기'를 한 날이 아니라, 부모님이 돌아가신 '상속개시일'부터 내 소유로 봅니다. 등기를 늦게 했다고 해서 그 기간 동안 무주택이었던 것으로 인정해주지 않습니다.

 

• 무주택 시작 시점: 상속주택을 처분하여 다시 무주택자가 되는 기준일은 '건물등기부등본상 등기접수일'과 '주택매매계약서상 잔금지급일' 중 더 빠른 날입니다. 예를 들어, 9월 10일에 잔금을 모두 치르고 9월 12일에 등기 이전을 접수했다면, 나의 무주택기간은 9월 10일부터 새롭게 시작됩니다.

이 두 가지 원칙만 알아도 최소한의 실수는 막을 수 있습니다. 하지만 상속 과정은 생각보다 복잡합니다. 공동 상속인과의 지분 문제, 상속 등기 절차 등 일반인이 혼자 처리하기에는 어려운 부분이 많습니다. 특히 상속재산 분할 협의 과정에서 분쟁이 발생하면 청약 계획 전체가 몇 년씩 미뤄질 수 있으므로, 초기 단계부터 법무법인이나 법무사의 조력을 받아 깔끔하게 처리하는 것이 현명합니다.

 

소형 저가주택 특례: 무주택으로 인정받는 비장의 카드

만약 상속받은 주택을 급하게 처분하기 어렵거나, 굳이 팔고 싶지 않은 상황이라면 이 '특례' 조항을 반드시 확인해야 합니다. 특정 조건을 만족하는 '소형 저가주택' 1채를 소유한 경우에는 청약 시 무주택자로 간주해주는 매우 강력한 혜택입니다.

 

그 조건은 다음과 같습니다.

 

• 주택 가격: 입주자모집공고일 기준으로 주택공시가격이 수도권 1억 6천만 원, 비수도권 1억 3천만 원 이하일 것 (2024년 4월 개정 기준)

 

• 주택 면적: 주거전용면적이 60㎡ 이하일 것

매우 중요한 점! 이 특례는 '민영주택 일반공급'에 청약할 때만 적용됩니다. 공공분양이나 신혼부부/생애최초 등 '특별공급'에서는 이 특례가 적용되지 않고 무조건 1주택자로 보기 때문에 유의해야 합니다.

 

만약 상속받은 주택이 이 조건에 해당한다면, 굳이 팔지 않아도 나의 무주택기간은 계속 이어지는 것으로 인정받을 수 있습니다. 다만, 언젠가 이 주택을 처분하게 될 때는 양도소득세 문제가 발생합니다. 따라서 미리 세무사와 상담하여 절세 전략을 세워두는 것이 좋습니다. '청약'에만 집중하다가 나중에 '세금 폭탄'을 맞는 일을 피해야 합니다.

 

 

 

 

상속 지분 공유 시 무주택 여부 판단 기준

형제자매와 함께 주택을 공동으로 상속받는 경우도 매우 흔합니다. 이럴 때는 어떻게 될까요? 원칙적으로는 아주 작은 지분(1%)만 가지고 있어도 1주택자로 봅니다.

 

하지만 여기에도 구제 방법이 있습니다.

 

바로 '부적격 통보 후 3개월 처분' 규정입니다. 만약 공동 상속 지분 때문에 청약에서 부적격자로 통보받았다면, 그 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 해당 지분을 처분(다른 공동상속인에게 증여 또는 매도 등)하면, 소급하여 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 이는 정말 중요한 '패자부활전' 기회입니다.

 

따라서 상속 지분을 정리하기 애매한 상황이라면, 일단 청약 신청을 하고 부적격 통보를 받은 뒤 3개월의 시간을 벌어 지분을 정리하는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다.

 

정리하자면, 상속주택 문제에 직면했을 때의 의사결정 순서는 다음과 같습니다.

 

1. 1단계: 상속받은 주택이 '소형 저가주택 특례'에 해당하는지 확인한다. (해당 시, 민영주택 일반공급에서는 무주택 유지)
2. 2단계: 특례에 해당하지 않는다면, 처분을 결정한다. 이때 무주택 시작일은 '잔금일'과 '등기일' 중 빠른 날임을 기억한다.
3. 3단계: 공동 상속 지분이라면, '부적격 통보 후 3개월 내 처분' 전략을 활용할 수 있는지 검토한다.

이러한 복잡한 과정을 거쳐 무주택 자격을 정확히 확보해야만, 그토록 바라던 아파트 분양 당첨의 꿈에 가까워질 수 있습니다. 아는 것이 힘입니다.